Ny York forældelsesfrist og pant afskærmning

Ny York ‘ s cplr kar 213 indeholder bestemmelser om en seks (6) år forældelsesfrist for håndhævelse af kontrakter. Da et realkreditlån anses for at være en “kontrakt”, skal afskærmning handlinger påbegyndes inden for seks (6) år. Bemærk, at hver enkelt forfaldne betaling udgør en separat “årsag til handling”, og derfor bliver hver betaling “tidsbegrænset” seks (6) år efter forfaldsdatoen.

ACCELERATION

efter låntagerens misligholdelse kan en långiver dog fremskynde gælden og erklære, at alle resterende betalinger straks forfalder og skal betales. Når den er accelereret, er der ikke længere flere betalinger, der forfalder i fremtiden, men snarere forfalder den samlede gæld straks. Som følge heraf bliver hele gælden spærret seks (6) år efter, at lånet blev accelereret. Tilsvarende, når et realkreditlån modnes, af sine egne vilkår, hele saldoen bliver straks forfaldne og hele gældsætning bliver tid spærret seks (6) år efter forfaldsdatoen.

Bemærk, at Acceleration kan foretages ved enhver handling, der klart og utvetydigt manifesterer hensigten om at accelerere. Mens en sådan handling opstår, når afskærmningen påbegyndes (først lovlig), er der også andre handlinger, der vil udgøre acceleration, såsom at sende et brev, der “manifesterer hensigten om at accelerere”. Bemærk også, at modtagelse af meddelelsen fra låntageren ikke er påkrævet, men at den blotte afsendelse af meddelelsen er en tilstrækkelig “handling”. Derfor bør långivere og servicemænd være forsigtige med at vente til “sidste minut” ved beregning af de seks (6) år fra datoen for indgivelsen af afskærmningsindkaldelsen.

ved udarbejdelse af meddelelser skal man sørge for at bruge ordsproget “kan accelerere” snarere end “vil accelerere” for at reducere risikoen for en utilsigtet acceleration, men nogle domstole behandler ikke desto mindre et brev med angivelse af långiveren “kan” accelerere som en accelerationshandling.

som et resultat af den ekstraordinære tid, det nu tager at gennemføre en afskærmning i Ny York, er der mange tilfælde, hvor en långiver kan ønske at undgå konsekvenserne af en forudgående acceleration, hvis det ville medføre, at hele gælden er forældet, snarere end kun de betalinger, der forfaldt for mere end seks (6) år siden.

følgelig er begrebet “De-Acceleration”, fraflytning af en tidligere acceleration, ofte blevet retsforfulgt, hvor de fleste domstole har besluttet, at hvor et lån blev fremskyndet, og efter acceleration, tager långiveren en bekræftende handling, der “manifesterer hensigten om at de-accelerere”, vil den forlade accelerationen, forudsat at handlingen med de-acceleration fandt sted inden udløbet af forældelsesfristen.

långivere og servicevirksomheder kan derfor ønske at overveje at indarbejde en de-acceleration brev i deres proces, have det automatisk genereret, når en afskærmning handling afvises, og fremskynde på et fremtidigt tidspunkt, hvis de ønsker at gøre det.

rullende forfaldsdato

hvor et lån endnu ikke er fremskyndet, er långiveren ikke udelukket fra at påbegynde en afskærmning, men de er udelukket fra at opkræve betalinger, der forfalder for mere end seks (6) år siden. Derfor, den tid spærret del af gælden kan “opkrævet off” og en afskærmning påbegyndt for resten.

praksis med at “rulle forfaldsdatoen” ved at angive en fiktiv standarddato, der er inden for tidsrammen for begrænsninger, ville imidlertid være en vildledning for retten og muligvis betragtes som svigagtig! I stedet bør långivere og Servicers fuldt ud oplyse den del af gælden, der er tidsbegrænset, og at afskærmningen kun er for resten.

TOLLING

CPLR 204(A) bestemmer detvarigheden af et ophold som følge af en domstol eller lovbestemt forbud er ikke medtaget ved beregning af seks (6) års forældelsesfrist. Hvis långiveren/serviceren derfor ikke kan påbegynde en afskærmning på grund af et ophold, er denne periode skåret ud af beregningen på seks (6) år, uanset om lånet var blevet fremskyndet eller ej.

blandt de mest almindelige ophold pålagt er konkurs ophold i henhold til 11 U. S. Kode Kris 362, det dobbelte Sporingsforbud, der er mandat i Dodd-Frank-loven, hvis låntageren indsendte en “i det væsentlige afsluttet” tabsbegrænsningspakke, RPAPL 1304, der forbyder påbegyndelse af en afskærmning, indtil der er gået mindst halvfems (90) dage siden afsendelsen af den krævede meddelelse, låntagerens død i henhold til CPLR Kris 210(b), som pålægger en atten (18) måneds bompengeperiode for at give tid til at udpege en eksekutor eller administrator af boet.

genstart af forældelsesfristen

hvor en långiver eller servicerer ønsker at udelukke et lån, der blev fremskyndet for mere end seks (6) år siden, er der forskellige måder, hvorpå forældelsesfristen kan genstartes, og en afskærmning derefter kan påbegyndes inden for den nye periode på seks (6) år.

nogle eksempler inkluderer modtagelse af långiveren eller serviceren af enhver betaling fra låntageren, uanset hvor nominel, en skriftlig anerkendelse af gælden, der beviser låntagerens hensigt om at tilbagebetale den, såsom korrespondance, ansøgninger om tabsbegrænsning eller endda en Kapitel 13-Konkursindgivelse! Bemærk, at et kapitel 13 konkurs arkivering vil kun udgøre en sådan “skriftlig anerkendelse”, hvis skyldnerens Kapitel 13 Plan indeholder bestemmelser om betaling af pant gældsætning. Hvis debitor” overgiver ” ejendommen, imidlertid, så findes der ingen sådan anerkendelse, og indgivelsen af kapitel 13 konkurs vil ikke genstarte forældelsesfristen.

anden CHANCE, når afskærmning afskediges

efter forældelsesfristens udløb

ud over de ovennævnte tollings-og genstartsbestemmelser findes en anden form for fritagelse for långivere og servicevirksomheder i CPLR-kursen 205(A), som bestemmer, at hvor forældelsesfristen udløber under afhængigheden af en handling, der efterfølgende afskediges, skal långiveren have tilladelse til at genoptage deres handling, forudsat at forkyndelsen af processen er effektiv på det tidspunkt, hvor forældelsesfristen udløber sagsøgte inden for de seks (6) måneder efter afskedigelsen.

CPLR kr 205 (A) vil dog ikke give denne lettelse, hvor afskærmningen afvises af en af følgende grunde:

  • manglende jurisdiktion
  • afskedigelse “på fortjeneste”
  • frivillig afskedigelse
  • manglende retsforfølgelse

det er bydende nødvendigt, at hvis en långiver/servicerer opdager en fatal fejl i en verserende afskærmningsaktion, efter at forældelsesfristen er udløbet, at afskærmningen ikke trækkes tilbage for at undgå at miste retten til at genoptage handlingen i henhold til CPLR 105 a).

FDCPA ansvar

selvom ny Yorks Cplr bestemmer, at forældelsesfristen er et “bekræftende forsvar”, som kan fraviges, hvis den ikke rejses af sagsøgte, er både låneservicevirksomheder og advokatfirmaer underlagt bestemmelserne i Fair Debt Collections Practices Act (FDCPA), som udtrykkeligt forbyder indgivelse af en retssag eller endda truende retssager for tidsbegrænset gæld. Selv indgivelse af et bevis på krav i et kapitel 13 konkurs kan være en overtrædelse! En simpel “anmodning” om frivillig betaling er dog helt tilladt.

omvendte realkreditlån

mens der ikke er nogen betalingsfejl i forbindelse med omvendte realkreditlån, er der andre misligholdelser, herunder manglende opfyldelse af gælden efter låntagerens død, låntagers manglende belægning af lokalerne, låntagers manglende betaling af ejendomsskatter, vand & kloakafgifter, forsikring og lignende afgifter og låntagers manglende vedligeholdelse af lokalerne. Ligesom en betalingsstandard udløser disse typer standardindstillinger den seks (6) års forældelsesfrist, der begynder at løbe fra datoen for standard.

nylige afgørelser

  • Bank Of Ny York Mellon mod Dieudonne, 171 A. D. 3D 34 (2D Dept 2019) – tilsidesatte lavere domstolsafgørelser, der fastslog, at der ikke var nogen acceleration, uanset at der blev indledt en afskærmningsaktion som følge af præmis 19 i standard Fannie Mae-pantelånet, som udtrykkeligt tillader genindførelse efter acceleration, indtil der blev truffet en Afskærmningsdom.
  • Bank of N. Y. Mellon mod Craig, 169 e. kr.3D 627 (2D Dept 2019) – tilsidesatte lavere domstolsafgørelser, der fastslår, at ophør af en forudgående handling uden yderligere “bekræftende handling” fungerer som en de-acceleration af lånet.
  • brønde Fargo Bank, N. A. V Burke, 155 A. D. 3d 668 (2D Dept 2017). Hvis en långiver manglede stående for at udelukke, manglede denne långiver også stående for at accelerere, så accelerationen var ikke gyldig!
  • V Lvnv Funding, LLC (i regi), 539 BR 360 (Bankr nd Ill 2015). Arkivering af POC for tidsbegrænset gæld udgør en overtrædelse af FDCPA.

hvis du har spørgsmål eller ønsker at diskutere, så kontakt os på [email protected]

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.