New Yorker Verjährungsfrist und Hypothekenvollstreckung

New Yorks CPLR §213 sieht eine Verjährungsfrist von sechs (6) Jahren für die Durchsetzung von Verträgen vor. Da eine Hypothek als „Vertrag“ gilt, müssen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen innerhalb von sechs (6) Jahren eingeleitet werden. Beachten Sie, dass jede einzelne fällige Zahlung einen separaten „Klagegrund“ darstellt und folglich jede Zahlung sechs (6) Jahre nach ihrem Fälligkeitsdatum „verjährt“.

BESCHLEUNIGUNG

Bei Zahlungsverzug des Kreditnehmers kann ein Kreditgeber jedoch die Schuld beschleunigen und alle verbleibenden Zahlungen für sofort fällig und zahlbar erklären. Einmal beschleunigt, gibt es keine Mehrfachzahlungen mehr, die in der Zukunft fällig werden, sondern die Gesamtverschuldung wird sofort fällig und zahlbar. Infolgedessen verjährt die gesamte Verschuldung sechs (6) Jahre nach der Kreditbeschleunigung. In ähnlicher Weise wird bei Fälligkeit einer Hypothek zu ihren eigenen Bedingungen der gesamte Saldo sofort fällig und zahlbar, und die gesamte Verschuldung verjährt sechs (6) Jahre nach dem Fälligkeitsdatum.

Beachten Sie, dass Beschleunigung durch jede Handlung erfolgen kann, die klar und eindeutig die Absicht zum Beschleunigen zum Ausdruck bringt. Während eine solche Handlung auftritt, wenn die Zwangsvollstreckung begonnen wird (zuerst legal), gibt es auch andere Handlungen, die eine Beschleunigung darstellen, wie das Senden eines Briefes, der „die Absicht manifestiert, zu beschleunigen“. Beachten Sie auch, dass der Empfang der Mitteilung durch den Kreditnehmer nicht erforderlich ist, sondern dass die bloße Versendung der Mitteilung eine ausreichende „Handlung“ darstellt. Dementsprechend sollten Kreditgeber und Dienstleister vorsichtig sein, bis zur „letzten Minute“ zu warten, wenn sie die sechs (6) Jahre ab dem Datum der Einreichung der Zwangsvollstreckungsvorladung berechnen.

Beim Verfassen von Mitteilungen sollte darauf geachtet werden, die Formulierung „kann beschleunigen“ anstelle von „wird beschleunigen“ zu verwenden, um das Risiko einer unbeabsichtigten Beschleunigung zu verringern.

Aufgrund der außerordentlichen Zeit, die es jetzt braucht, um eine Zwangsvollstreckung in New York abzuschließen, gibt es viele Fälle, in denen ein Kreditgeber die Folgen einer vorherigen Beschleunigung vermeiden möchte, wenn dies dazu führen würde, dass die gesamte Schuld verjährt ist und nicht nur die Zahlungen, die vor mehr als sechs (6) Jahren fällig wurden.

Dementsprechend wurde das Konzept der „De-Beschleunigung“, der Räumung einer vorherigen Beschleunigung, häufig gestritten, wobei die meisten Gerichte entschieden haben, dass der Kreditgeber, wenn ein Darlehen beschleunigt wurde, und nach der Beschleunigung eine positive Maßnahme ergreift, die „die Absicht zur De-Beschleunigung manifestiert“, die Beschleunigung aufheben wird, vorausgesetzt, dass der Akt der De-Beschleunigung vor Ablauf der Verjährungsfrist stattgefunden hat.

Kreditgeber und Dienstleister können daher erwägen, einen De-Beschleunigungsbrief in ihren Prozess aufzunehmen, der automatisch generiert wird, wenn eine Zwangsvollstreckungsklage abgewiesen wird, und zu einem späteren Zeitpunkt beschleunigen, falls sie dies wünschen.

ROLLING THE DUE DATE

Wenn ein Darlehen noch nicht beschleunigt wurde, ist der Kreditgeber nicht daran gehindert, eine Zwangsvollstreckung einzuleiten, aber er ist daran gehindert, Zahlungen einzuziehen, die vor mehr als sechs (6) Jahren fällig wurden. Dementsprechend kann der verjährte Teil der Schulden „belastet“ und eine Zwangsvollstreckung für den Rest begonnen werden.

Die Praxis des „Rollierens des Fälligkeitsdatums“ durch Angabe eines fiktiven Verzugsdatums, das innerhalb des Verjährungszeitraums liegt, wäre jedoch eine falsche Darstellung gegenüber dem Gericht und möglicherweise als betrügerisch anzusehen! Stattdessen sollten Kreditgeber und Dienstleister den Teil der Schulden, der verjährt ist, vollständig offenlegen und dass die Zwangsvollstreckung nur für den Rest gilt.

MAUT

CPLR §204(A) sieht vor, dassDie Dauer eines Aufenthalts aufgrund eines gerichtlichen oder gesetzlichen Verbots wird bei der Berechnung der Verjährungsfrist von sechs (6) Jahren nicht berücksichtigt. Wenn der Kreditgeber / Servicer aufgrund eines Aufenthalts keine Zwangsvollstreckung einleiten kann, wird dieser Zeitraum aus der Berechnung von sechs (6) Jahren herausgerechnet, unabhängig davon, ob das Darlehen beschleunigt wurde oder nicht.

Zu den am häufigsten verhängten Aufenthalten gehören Insolvenzaufenthalte gemäß 11 U.S. Code §362, das durch den Dodd-Frank Act vorgeschriebene Dual-Tracking-Verbot, wenn der Kreditnehmer ein „im Wesentlichen abgeschlossenes“ Verlustminderungspaket eingereicht hat, RPAPL 1304, das den Beginn einer Zwangsvollstreckung verbietet, bis mindestens neunzig (90) Tage seit dem Versand der erforderlichen Mitteilung verstrichen sind, der Tod des Kreditnehmers gemäß CPLR § 210 (b), der eine achtzehn (18) -monatige Mautfrist vorsieht, um Zeit für die Ernennung eines Testamentsvollstreckers oder Nachlassverwalters zu haben.

NEUBEGINN DER VERJÄHRUNGSFRIST

Wenn ein Kreditgeber oder Dienstleister ein Darlehen, das vor mehr als sechs (6) Jahren beschleunigt wurde, abschotten möchte, gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie die Verjährungsfrist neu begonnen werden kann und danach innerhalb der neuen sechs (6) Jahre eine Zwangsvollstreckung eingeleitet werden kann.

Einige Beispiele sind der Erhalt einer Zahlung des Kreditnehmers durch den Kreditgeber oder Servicer, egal wie nominal, eine schriftliche Bestätigung der Schuld, die die Absicht des Kreditnehmers zur Rückzahlung belegt, wie Korrespondenz, Schadensminderungsanträge oder sogar ein Konkursantrag nach Kapitel 13! Beachten Sie, dass ein Konkursantrag nach Kapitel 13 nur eine solche „schriftliche Bestätigung“ darstellt, wenn der Plan nach Kapitel 13 des Schuldners die Zahlung der Hypothekenverschuldung vorsieht. Wenn Schuldner „kapituliert“ das Eigentum, jedoch, dann keine solche Anerkennung existiert und die Einreichung des Kapitels 13 Konkurs wird nicht neu starten die Verjährungsfrist.

ZWEITE CHANCE, WENN DIE ZWANGSVOLLSTRECKUNG ABGEWIESEN WIRD

NACH ABLAUF DER VERJÄHRUNGSFRIST

Zusätzlich zu den oben genannten Maut- und Neustartbestimmungen findet sich eine weitere Form der Erleichterung für Kreditgeber und Dienstleister in CPLR §205(a), der vorsieht, dass der Kreditgeber, wenn die Verjährungsfrist während der Anhängigkeit einer Klage abläuft, die anschließend abgewiesen wird, ihre Klage wieder aufnehmen kann, vorausgesetzt, dass die Zustellung auf den Beklagten innerhalb der sechs (6) Monate nach der Entlassung.

CPLR §205(a) bietet diese Erleichterung jedoch nicht, wenn die Zwangsvollstreckung aus einem der folgenden Gründe abgelehnt wird:

  • Unzuständigkeit
  • Entlassung „in der Sache“
  • Freiwillige Entlassung
  • Unterlassung der Strafverfolgung

Sollte ein Kreditgeber / Dienstleister nach Ablauf der Verjährungsfrist einen schwerwiegenden Fehler in einer anhängigen Zwangsvollstreckungsklage feststellen, muss die Zwangsvollstreckung unbedingt nicht zurückgezogen werden, um den Verlust des Rechts auf erneute Einleitung der Klage gemäß In: CPLR 105(a).

FDCPA-HAFTUNG

Obwohl die New Yorker CPLR vorsieht, dass die Verjährungsfrist eine „positive Verteidigung“ darstellt, auf die verzichtet werden kann, wenn sie nicht vom Beklagten erhoben wird, unterliegen sowohl Kreditdienstleister als auch Anwaltskanzleien den Bestimmungen des Fair Debt Collections Practices Act (FDCPA), der ausdrücklich die Einreichung einer Klage oder sogar die Androhung eines Rechtsstreits wegen verjährter Schulden verbietet. Sogar die Einreichung eines Anspruchsnachweises in einem Konkurs nach Kapitel 13 kann ein Verstoß sein! Ein bloßer „Antrag“ auf freiwillige Zahlung ist jedoch durchaus zulässig.

UMGEKEHRTE HYPOTHEKEN

Es gibt zwar keine Zahlungsausfälle im Zusammenhang mit umgekehrten Hypotheken, es gibt jedoch andere Ausfälle, einschließlich der Nichterfüllung der Verschuldung nach dem Tod des Kreditnehmers, der Nichtbelegung der Räumlichkeiten durch den Kreditnehmer, der Nichtzahlung der Grundsteuern durch den Kreditnehmer, der Abwassergebühren &, der Versicherungs- und ähnlicher Gebühren sowie der Nichterhaltung der Räumlichkeiten durch den Kreditnehmer. Genau wie bei einem Zahlungsausfall lösen diese Arten von Ausfällen die Verjährungsfrist von sechs (6) Jahren aus, die ab dem Datum des Verzugs zu laufen beginnt.

JÜNGSTE ENTSCHEIDUNGEN

  • Bank of New York Mellon v. Dieudonne, 171 A.D.3d 34 (2d Dept 2019) – Überstimmte Urteile der unteren Gerichte, wonach es keine Beschleunigung gab, obwohl eine Zwangsvollstreckungsklage eingeleitet wurde, als Folge von Paragraph 19 der Standard Fannie Mae Hypothek, die ausdrücklich die Wiedereinsetzung nach Beschleunigung bis zum Eintritt eines Zwangsvollstreckungsurteils erlaubt.
  • Bank of N.Y. Mellon gegen Craig, 169 n.Chr.3d 627 (2d Dept 2019) – Außer Kraft gesetzte Entscheidungen des unteren Gerichtshofs, die besagen, dass die Einstellung einer vorherigen Maßnahme ohne zusätzliche „positive Maßnahme“ als De-Beschleunigung des Darlehens wirkt.
  • Wells Fargo Bank, N.A. v Burke, 155 AD 3d 668 (2d Abteilung 2017). Wenn einem Kreditgeber die Stellung zur Abschottung fehlte, fehlte diesem Kreditgeber auch die Stellung zur Beschleunigung, so dass die Beschleunigung nicht gültig war!
  • Edwards v LVNV Finanzierung, LLC (In re Edwards), 539 BR 360 (Bankr ND Krank 2015). Einreichung POC für verjährte Schulden stellt eine FDCPA Verletzung.

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