Estatuto de Limitaciones y Ejecución Hipotecaria de Nueva York

La CPLR §213 de Nueva York establece un Estatuto de Limitaciones de seis (6) años para la ejecución de contratos. Dado que una hipoteca se considera un «contrato», las acciones de ejecución hipotecaria deben iniciarse dentro de los seis (6) años. Tenga en cuenta que cada pago individual adeudado constituye una «causa de acción» separada y, en consecuencia, cada pago pasa a ser «prescrito» seis (6) años después de su fecha de vencimiento.

ACELERACIÓN

En caso de impago del Prestatario, sin embargo, un prestamista puede acelerar la deuda y declarar que todos los pagos restantes son inmediatamente vencidos y pagaderos. Una vez acelerado, ya no hay pagos múltiples que se venzan en el futuro, sino que el endeudamiento total se vence y se paga de inmediato. Como resultado, la totalidad del endeudamiento pasa a ser un plazo de prescripción seis (6) años después de que se acelerara el préstamo. Del mismo modo, cuando una hipoteca vence, por sus propios términos, la totalidad del saldo se vuelve inmediatamente exigible y pagadero y la totalidad de la deuda pasa a ser vencida seis (6) años después de la fecha de vencimiento.

Tenga en cuenta que la aceleración se puede realizar mediante cualquier acto que manifieste clara e inequívocamente la intención de acelerar. Mientras que uno de estos actos ocurre cuando se inicia la ejecución hipotecaria (primero legal), también hay otros actos que constituirán aceleración, como el envío de una carta que «manifieste la intención de acelerar». Tenga en cuenta también que la recepción de la notificación por el Prestatario no es necesaria, pero que el mero envío de la notificación es un «acto»suficiente. En consecuencia, los prestamistas y Administradores deben tener cuidado de esperar hasta el «último minuto» al calcular los seis (6) años a partir de la fecha de presentación de la citación de ejecución hipotecaria.

Al redactar notificaciones, se debe tener cuidado de utilizar la expresión «puede acelerar», en lugar de» acelerará», a fin de reducir el riesgo de una aceleración involuntaria; sin embargo, algunos tribunales, sin embargo, tratan una carta en la que se indica que el prestamista» puede » acelerar como un acto de aceleración.

Como resultado del extraordinario tiempo que lleva ahora completar una ejecución hipotecaria en Nueva York, hay muchos casos en los que un prestamista puede desear evitar las consecuencias de una aceleración previa, si causaría que la deuda entera prescribiera, en lugar de solo aquellos pagos que vencieron hace más de seis (6) años.

En consecuencia, el concepto de «aceleración», la anulación de una aceleración anterior, se ha litigado con frecuencia, y la mayoría de los tribunales dictaminaron que cuando se aceleró un préstamo, y con posterioridad a la aceleración, el prestamista adopta una acción afirmativa que «manifiesta la intención de acelerar», anulará la aceleración, siempre que el acto de aceleración se haya producido antes de la expiración del Plazo de Prescripción.

Por lo tanto, los prestamistas y administradores tal vez deseen considerar la posibilidad de incorporar una carta de desaceleración en su proceso, que se genere automáticamente cada vez que se desestime una acción de ejecución hipotecaria, y acelerarla en una fecha futura, si así lo desean.

RENOVACIÓN DE LA FECHA DE VENCIMIENTO

Cuando un préstamo aún no se ha acelerado, el prestamista no tiene impedimento para iniciar una ejecución hipotecaria, pero sí para cobrar pagos que vencieron hace más de seis (6) años. En consecuencia, la parte de la deuda que ha prescrito puede «cargarse» y se inicia una ejecución hipotecaria para el resto.

La práctica de» Rodar la Fecha de Vencimiento » al proporcionar una fecha ficticia de incumplimiento que está dentro del plazo de Prescripción, sin embargo, sería una tergiversación ante el tribunal y posiblemente se consideraría fraudulenta. En su lugar, los prestamistas y Administradores deben revelar completamente la parte de la deuda que ha prescrito y que la ejecución hipotecaria es solo para el resto.

PEAJE

CPLR §204 (A) establece que la duración de una suspensión resultante de una prohibición judicial o legal, no se incluye, al calcular el período de prescripción de seis (6) años. En consecuencia, si el Prestamista/administrador no puede iniciar una ejecución hipotecaria debido a una suspensión, ese período de tiempo se parte del cálculo de seis (6) años, independientemente de que el préstamo se haya acelerado o no.

Entre las suspensiones más comunes impuestas se encuentran las suspensiones de Bancarrota de conformidad con 11 Estados Unidos. Código §362, la Prohibición de Doble Seguimiento ordenada por la Ley Dodd-Frank, si el prestatario presentó un paquete de mitigación de pérdidas «sustancialmente completado», RPAPL 1304 que prohíbe el inicio de una ejecución hipotecaria hasta que hayan transcurrido al menos noventa (90) días desde el envío del aviso requerido, la muerte del Prestatario de conformidad con CPLR §210(b), que impone un período de peaje de dieciocho (18) meses para dar tiempo a nombrar a un ejecutor o administrador del patrimonio.

REINICIAR EL PLAZO DE PRESCRIPCIÓN

Cuando un Prestamista o Administrador desea ejecutar un préstamo que se aceleró hace más de seis (6) años, hay varias maneras en que se puede reiniciar el plazo de Prescripción y, a partir de entonces, se puede iniciar una ejecución hipotecaria dentro del nuevo período de seis (6) años.

Algunos ejemplos incluyen la recepción por el Prestamista o Administrador de cualquier pago del Prestatario, sin importar cuán nominal sea, un reconocimiento por escrito de la deuda que demuestre la intención del Prestatario de pagarla, como correspondencia, solicitudes de mitigación de pérdidas o incluso una declaración de Bancarrota del Capítulo 13. Tenga en cuenta que una declaración de Bancarrota del Capítulo 13 solo constituirá un «acuse de recibo por escrito», si el Plan del Capítulo 13 del Deudor prevé el pago de la deuda hipotecaria. Sin embargo, si el Deudor «entrega» la propiedad, entonces no existe tal reconocimiento y la presentación de la Bancarrota del Capítulo 13 no reiniciará el Estatuto de Limitaciones.

SEGUNDA OPORTUNIDAD CUANDO SE DESESTIMA LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA

DESPUÉS DE QUE EXPIRE EL PLAZO DE PRESCRIPCIÓN

Además de las disposiciones de peaje y reinicio antes mencionadas, se encuentra otra forma de alivio para Prestamistas y Administradores en CPLR §205(a), que establece que cuando el Plazo de Prescripción expire durante la tramitación de una acción que se desestime posteriormente, se permitirá al prestamista reanudar su acción, siempre que se realice la notificación del proceso al demandado dentro de los seis (6) meses de la desestimación.

CPLR §205 (a) no proporcionará este alivio, sin embargo, cuando la ejecución hipotecaria se desestime por cualquiera de las siguientes razones:

  • Falta de jurisdicción
  • Despido «en cuanto al fondo»
  • Despido voluntario
  • Falta de enjuiciamiento

Es imperativo que si un Prestamista/Administrador detecta un defecto fatal en una acción de ejecución hipotecaria pendiente, después de que haya expirado el Plazo de Prescripción, que la ejecución hipotecaria no se retire, a fin de evitar la pérdida del derecho a volver a iniciar la acción de conformidad con la CPLR 105 a).

RESPONSABILIDAD DE LA FDCPA

Aunque la CPLR de Nueva York establece que el Estatuto de Limitaciones es una «defensa afirmativa», a la que se puede renunciar si el demandado no lo plantea, tanto los administradores de préstamos como los bufetes de abogados están sujetos a las disposiciones de la Ley de Prácticas Justas de Cobro de Deudas (FDCPA), que prohíbe expresamente presentar una demanda o incluso amenazar con un litigio por una deuda prescrita. Incluso la presentación de una Prueba de Reclamación en una Bancarrota del Capítulo 13 puede ser una violación! Sin embargo, una simple «solicitud» de pago voluntario es totalmente admisible.

HIPOTECAS INVERSAS

Si bien no hay impagos en relación con las hipotecas inversas, hay otros impagos, incluidos el incumplimiento de la deuda tras la muerte del Prestatario, la no ocupación de los locales por el Prestatario, el incumplimiento del Prestatario de pagar impuestos inmobiliarios, los gastos de agua & de alcantarillado, seguros y cargos similares, y el incumplimiento del Prestatario de mantener los locales. Al igual que un impago, estos tipos de impagos activan el período de prescripción de seis (6) años que comienza a correr a partir de la fecha de impago.

DECISIONES RECIENTES

  • Bank of New York Mellon v. Dieudonne, 171 A. D. 3d 34 (2d Dept 2019) – Anuló fallos de tribunales inferiores que sostenían que no hubo aceleración, a pesar de que se inició una acción de ejecución hipotecaria, como resultado del párrafo 19 de la Hipoteca estándar de Fannie Mae, que permite expresamente el restablecimiento, después de la aceleración, hasta la emisión de una Sentencia de ejecución hipotecaria.
  • Bank of N. Y. Mellon v Craig, 169 A. D.3d 627 (2d Dept 2019): sentencias de tribunales inferiores anuladas que sostienen que la interrupción de una acción previa, sin ninguna «acción afirmativa» adicional, actúa como una aceleración del préstamo.
  • Wells Fargo Bank, N. A. v Burke, 155 A. D. 3d 668 (2d Dept 2017). Si un prestamista carecía de legitimación para ejecutar una hipoteca, ese Prestamista también carecía de legitimación para acelerar, ¡por lo que la aceleración no era válida!
  • Edwards v LVNV Funding, LLC (En re Edwards), 539 BR 360 (Bankr ND Ill 2015). Presentar un POC por una deuda con prescripción constituye una violación de la FDCPA.

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