New York Statute of Limitations and Mortgage Forclosure

New Yorkin CPLR §213: ssa määrätään kuuden (6) vuoden vanhentumisajasta sopimusten täytäntöönpanolle. Koska asuntolainaa pidetään ”sopimuksena”, ulosmittaustoimet on aloitettava kuuden (6) vuoden kuluessa. Huomaa, että jokainen erääntyvä yksittäinen maksu muodostaa erillisen ”kanteen”, ja näin ollen jokaisesta maksusta tulee ”vanhentunut” kuusi (6) vuotta eräpäivänsä jälkeen.

kiihtyvyys

lainanottajan maksukyvyttömyyden vuoksi lainanantaja voi kuitenkin nopeuttaa velkaa ja ilmoittaa kaikki jäljellä olevat maksut välittömästi erääntyviksi ja maksettaviksi. Kun vauhti kiihtyy, tulevaisuudessa ei enää tule kertamaksuja, vaan kokonaisvelka tulee heti erääntymään ja maksettavaksi. Tämän seurauksena koko velkaantuminen vanhentuu kuusi (6) vuotta lainan kiihdyttämisen jälkeen. Vastaavasti asuntolainan erääntyessä sen omilla ehdoilla koko saldo erääntyy välittömästi ja tulee maksettavaksi ja koko velkaantuminen vanhentuu kuusi (6) vuotta eräpäivän jälkeen.

huomaa, että kiihdytys voidaan tehdä millä tahansa teolla, joka selvästi ja yksiselitteisesti ilmaisee aikomuksen kiihdyttää. Vaikka yksi tällainen teko tapahtuu, kun ulosmittaus on aloitettu (ensimmäinen oikeudellinen), on myös muita toimia, jotka muodostavat kiihtyvyys, kuten lähettämällä kirjeen, joka ”ilmaisee aikomus kiihdyttää”. Huomaa myös, että lainanottajan ei tarvitse vastaanottaa ilmoitusta, vaan pelkkä Ilmoituksen lähettäminen on riittävä ”teko”. Näin ollen lainanantajien ja hallinnoijien olisi varottava odottamasta ”viime hetkeen” laskettaessa kuuden (6) vuoden kuluttua ulosmittauskutsun esittämispäivästä.

ilmoituksia laadittaessa tulisi käyttää sanontaa ”voi kiihdyttää” eikä ”kiihdyttää”, jotta voidaan vähentää tahattoman kiihdytyksen riskiä.

koska ulosmittaus New Yorkissa kestää nykyään poikkeuksellisen kauan, on monia tapauksia, joissa lainanantaja saattaa haluta välttää nopeutumisen seuraukset, jos se johtaisi koko velan vanhentumiseen eikä vain niihin maksuihin, jotka erääntyivät yli kuusi (6) vuotta sitten.

näin ollen ”De-Acceleration”-käsitettä, eli sitä edeltävän kiihdytyksen poistumista, on usein käsitelty oikeudenkäynneissä, ja useimmat tuomioistuimet ovat päättäneet, että jos laina kiihdytettiin ja kiihdytyksen jälkeen lainanantaja ryhtyy myönteisiin toimiin, jotka ”osoittavat aikomuksen de-accelerate”, se poistaa kiihdytyksen edellyttäen, että de-acceleration tapahtui ennen vanhentumisajan päättymistä.

lainanantajat ja hallinnoijat voivat sen vuoksi harkita, että ne ottaisivat prosessiinsa de-acceleration Letterin, joka automaattisesti syntyy aina, kun ulosmittaustoimi hylätään, ja nopeuttaisivat sitä myöhemmin, jos ne niin haluavat.

eräpäivän siirtäminen

jos lainaa ei ole vielä nopeutettu, lainanantajaa ei estetä aloittamasta ulosmittausta, mutta lainanantajaa ei estetä perimästä yli kuusi (6) vuotta sitten erääntyneitä maksuja. Näin ollen vanhentuneen osan velasta voi ”periä pois” ja loppuosan ulosmittaus voidaan aloittaa.

käytäntö ”eräpäivän siirtämisestä” antamalla kuvitteellinen eräpäivä, joka on vanhentumisajan puitteissa, olisi kuitenkin tuomioistuimelle vääristelyä ja mahdollisesti vilpillisenä pidettyä! Sen sijaan lainanantajien ja hallinnoijien olisi ilmoitettava täysimääräisesti se osa velasta, joka on vanhentunut ja että ulosmittaus koskee vain loppuosaa.

tietulli

CPLR: n 204§: n A kohdan mukaan kuuden(6) vuoden vanhentumisaikaa laskettaessa ei oteta huomioon tuomioistuimesta tai lakisääteisestä kiellosta johtuvan oleskelun kestoa. Näin ollen jos lainanantaja / hallinnoija ei voi aloittaa ulosmittausta lykkäyksen vuoksi, kyseinen aika on otettu kuuden (6) vuoden laskelmasta riippumatta siitä, oliko lainaa nopeutettu vai ei.

yleisimpiä määrättyjä lykkäyksiä ovat konkurssiin jääminen Yhdysvaltain 11. Koodi §362, Dodd-Frank-lain määräämä Kaksoisseurantakielto, jos lainanottaja toimitti ”olennaisesti valmistuneen” tappioiden lieventämispaketin, RPAPL 1304, jossa kielletään ulosmittauksen aloittaminen, kunnes vähintään yhdeksänkymmentä (90) päivää on kulunut vaaditun ilmoituksen lähettämisestä, lainanottajan kuolema cplr §210(B): n nojalla, mikä määrää kahdeksantoista (18) kuukauden tietulliajan, jotta aikaa nimittää pesän toimeenpanija tai ylläpitäjä.

vanhentumisaika

jos lainanantaja tai Hallinnoija haluaa ulosmitata lainan, jota on nopeutettu yli kuusi (6) vuotta sitten, on olemassa useita tapoja, joilla vanhentumisaika voidaan aloittaa uudelleen ja ulosmittaus voidaan sen jälkeen aloittaa uuden kuuden (6) vuoden aikana.

joitakin esimerkkejä ovat lainanantajan tai Hallinnoijan vastaanottamat kaikki luotonsaajalta saatavat maksut, riippumatta siitä, kuinka nimellisiä ne ovat, kirjallinen vahvistus velasta, joka todistaa lainanottajan aikomuksen maksaa ne takaisin, kuten kirjeenvaihto, tappioiden lieventämistä koskevat hakemukset tai jopa 13 luvun konkurssihakemus! Huomaa, että 13 luvun mukainen konkurssihakemus on tällainen ”kirjallinen vahvistus” vain, jos velallisen 13 luvun suunnitelmassa määrätään kiinnelainan maksamisesta. Jos velallinen kuitenkin ”luopuu” omaisuudesta, niin tällaista kuittausta ei ole olemassa ja luvun 13 konkurssihakemus ei käynnistä Vanhentumissääntöä uudelleen.

toinen mahdollisuus, kun ulosmittaus lakkautetaan

sen jälkeen, kun VANHENTUMISLAKI päättyy

edellä mainittujen tietulli-ja uudelleenaloitussäännösten lisäksi lainanantajille ja Hallinnoijille myönnetään muunlainen huojennus CPLR: n 205§: n a momentissa, jossa säädetään, että jos Vanhentumislaki päättyy myöhemmin hylätyn kanteen vireillepanon aikana, lainanantaja voi aloittaa toimintansa uudelleen edellyttäen, että prosessinhoitolain tehty vastaajalle kuuden(6) kuukauden kuluessa irtisanomisesta.

CPLR §205 (A) ei kuitenkaan tarjoa tätä huojennusta, jos ulosmittaus hylätään jostakin seuraavista syistä:

  • toimivallan puuttuminen
  • irtisanominen ”ansioiden perusteella”
  • vapaaehtoinen irtisanominen
  • syytteen nostamatta jättäminen

on ehdottoman välttämätöntä, että jos lainanantaja/hallinnoija havaitsee vanhentumisajan umpeuduttua kohtalokkaan virheen vireillä olevassa ulosmittauskanteessa, ulosmittausta ei peruuteta, jotta voidaan välttää menettämästä oikeuttaan aloittaa uudelleen kanne Cplr 105(a).

FDCPA: n vastuu

vaikka New Yorkin CPLR: n mukaan Vanhentumislaki on ”myöntävä puolustus”, josta voidaan luopua, jos vastaaja ei esitä sitä, sekä lainanhoitajiin että asianajotoimistoihin sovelletaan Fair Debt Collections Practices Act-lakia (FDCPA), jossa nimenomaisesti kielletään kanteen nostaminen tai jopa uhkaaminen oikeudenkäynnillä vanhentuneen velan vuoksi. Jopa hakeminenilmoitus vaatimuksen luvun 13 konkurssiin voi olla rikkomus! Pelkkä” pyyntö ” vapaaehtoisesta maksusta on kuitenkin täysin sallittua.

käänteiset kiinnitykset

vaikka käänteisiin kiinnityksiin ei liity maksuhäiriöitä, on myös muita laiminlyöntejä, kuten velallisen kuoltua syntyneen velkaantumisen laiminlyönti, lainanottajan asuinkelvottomuus, kiinteistöverojen maksamatta jättäminen, vesi & viemärimaksut, vakuutusmaksut ja muut vastaavat maksut sekä lainanottajan laiminlyönti tilojen ylläpidossa. Maksuhäiriömerkintöjen tavoin tämänkaltaiset laiminlyönnit aiheuttavat kuuden (6) vuoden vanhentumisajan, joka alkaa kulua maksuhäiriöpäivästä.

äskettäiset päätökset

  • Bank of New York Mellon v. Dieudonne, 171 A. D. 3D 34 (2D Dept 2019) – kumotut alemman tuomioistuimen päätökset, joissa todetaan, että kiihdytystä ei tapahtunut, vaikka ulosmittaustoimi aloitettiin, Fannie Mae-standardin 19 kohdan seurauksena, jossa nimenomaisesti sallitaan uudelleen asettaminen kiihdytyksen jälkeen, kunnes Ulosmittaustuomio annetaan.
  • Bank of N. Y. Mellon v. Craig, 169 jKr.3d 627 (2D Dept 2019) – kumotut alemman tuomioistuimen päätökset, joissa todetaan, että aiemman kanteen lopettaminen ilman ylimääräisiä ”myöntäviä toimia” toimii lainan de-kiihdyttämisenä.
  • Wells Fargo Bank, N. A. v Burke, 155 A. D. 3d 668 (2d Dept 2017). Jos lainanantajalla ei ollut seisomapaikkaa ulosmittausta varten, kyseisellä lainaajalla ei myöskään ollut seisomapaikkaa kiihdyttämistä varten, joten kiihdytys ei ollut pätevä!
  • Edwards v LVNV Funding, LLC (in re Edwards), 539 BR 360 (Bankr ND Ill 2015). FDCPA-rikkomus on FDCPA-rikkomus.

jos sinulla on kysyttävää tai haluat keskustella, ota yhteyttä osoitteeseen [email protected]

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.