New York Délai de Prescription et Forclusion hypothécaire

Le CPLR §213 de New York prévoit un Délai de prescription de six (6) ans pour l’exécution des contrats. Étant donné qu’une hypothèque est considérée comme un « contrat », les actions de forclusion doivent être engagées dans un délai de six (6) ans. Notez que chaque paiement individuel dû constitue une « cause d’action » distincte et, par conséquent, chaque paiement devient « prescrit » six (6) ans après sa date d’échéance.

ACCÉLÉRATION

En cas de défaillance de l’emprunteur, cependant, un prêteur peut accélérer la dette et déclarer tous les paiements restants immédiatement exigibles et payables. Une fois accéléré, il n’y a plus de paiements multiples qui deviennent exigibles à l’avenir, mais plutôt, la dette totale devient immédiatement exigible et payable. En conséquence, la totalité de la dette devient prescrite six (6) ans après l’accélération du prêt. De même, lorsqu’une hypothèque arrive à échéance, selon ses propres conditions, la totalité du solde devient immédiatement exigible et la totalité de la dette devient prescrite six (6) ans après la date d’échéance.

Notez que l’accélération peut être faite par tout acte qui manifeste clairement et sans équivoque l’intention d’accélérer. Bien qu’un tel acte se produise lorsque la forclusion est commencée (premier acte juridique), il existe également d’autres actes qui constitueront une accélération, tels que l’envoi d’une lettre qui « manifeste l’intention d’accélérer ». Notez également que la réception de l’avis par l’emprunteur n’est pas requise, mais que le simple envoi de l’avis est un « acte » suffisant. En conséquence, les prêteurs et les prestataires de services doivent se méfier d’attendre la « dernière minute » lors du calcul des six (6) ans à compter de la date de dépôt de la citation à comparaître.

Lors de la rédaction des avis, il convient de prendre soin d’utiliser le verbiage « peut accélérer », plutôt que « accélérera », afin de réduire le risque d’accélération involontaire, cependant, certains tribunaux traitent néanmoins une lettre indiquant que le prêteur « peut » accélérer comme un acte d’accélération.

En raison de la longueur extraordinaire de temps qu’il faut maintenant pour compléter une forclusion à New York, il existe de nombreux cas où un prêteur peut souhaiter éviter les conséquences d’une accélération préalable, si cela entraînerait la prescription de la totalité de la dette, plutôt que seulement les paiements qui sont devenus dus il y a plus de six (6) ans.

En conséquence, la notion de « désaccélération », c’est-à-dire l’annulation d’une accélération antérieure, a été fréquemment plaidée, la plupart des tribunaux jugeant que lorsqu’un prêt a été accéléré, et après l’accélération, le prêteur prend une action positive qui « manifeste l’intention de désaccélérer », il annulera l’accélération, à condition que l’acte de désaccélération ait eu lieu avant l’expiration du délai de prescription.

Les prêteurs et les prestataires de services peuvent donc envisager d’intégrer une lettre de désaccélération dans leur processus, la générant automatiquement chaque fois qu’une action de forclusion est rejetée, et d’accélérer à une date ultérieure, s’ils le souhaitent.

ROULEMENT DE LA DATE D’ÉCHÉANCE

Lorsqu’un prêt n’a pas encore été accéléré, le prêteur n’est pas empêché de commencer une forclusion, mais il est empêché de percevoir les paiements qui sont devenus dus il y a plus de six (6) ans. En conséquence, la partie prescrite de la dette peut être « débitée » et une forclusion entamée pour le reste.

La pratique consistant à « Reporter la date d’échéance » en fournissant une date fictive de défaut qui se situe dans le délai de prescription serait toutefois une fausse déclaration au tribunal et peut-être considérée comme frauduleuse! Au lieu de cela, les prêteurs et les prestataires de services devraient divulguer pleinement la partie de la dette qui est prescrite et que la forclusion est pour le reste seulement.

PÉAGE

CPLR §204(A) prévoit que la durée d’un sursis résultant d’une interdiction judiciaire ou légale n’est pas incluse dans le calcul du délai de prescription de six (6) ans. Par conséquent, si le prêteur / réparateur ne peut pas commencer une forclusion en raison d’un sursis, cette période est découpée du calcul de six (6) ans, que le prêt ait été accéléré ou non.

Parmi les séjours les plus courants imposés figurent les séjours en faillite en vertu de 11 États-Unis. Code §362, l’interdiction de double suivi imposée par la Loi Dodd-Frank, si l’emprunteur a soumis un ensemble de mesures d’atténuation des pertes « substantiellement complété », RPAPL 1304 qui interdit le début d’une forclusion jusqu’à ce qu’au moins quatre-vingt-dix (90) jours se soient écoulés depuis l’envoi de l’avis requis, le décès de l’Emprunteur conformément au §210 (b) du RPLC, qui impose une période de péage de dix-huit (18) mois pour laisser le temps de nommer un exécuteur testamentaire ou un administrateur de la succession.

RÉTABLISSEMENT DU DÉLAI DE PRESCRIPTION

Lorsqu’un prêteur ou un agent de service souhaite saisir un prêt qui a été accéléré il y a plus de six (6) ans, il existe différentes façons de relancer le délai de prescription et une forclusion peut ensuite être entamée au cours de la nouvelle période de six (6) ans.

Certains exemples incluent la réception par le Prêteur ou le Préposé de tout paiement de l’Emprunteur, aussi nominal soit-il, d’une reconnaissance écrite de la dette attestant l’intention de l’Emprunteur de la rembourser, comme de la correspondance, des demandes d’atténuation des pertes ou même un dépôt de bilan au chapitre 13! Notez qu’un dépôt de bilan au chapitre 13 ne constituera une telle « reconnaissance écrite » que si le Plan du chapitre 13 du Débiteur prévoit le paiement de la dette hypothécaire. Si le débiteur « cède » le bien, cependant, une telle reconnaissance n’existe pas et le dépôt de la faillite du chapitre 13 ne relancera pas le Délai de prescription.

DEUXIÈME CHANCE EN CAS DE REJET DE FORCLUSION

APRÈS L’EXPIRATION DU DÉLAI DE PRESCRIPTION

Outre les dispositions susmentionnées sur le péage et le redémarrage, une autre forme de réparation pour les prêteurs et les Prestataires de services se trouve dans le §205(a) du RPC, qui prévoit que lorsque le Délai de prescription expire pendant la durée d’une action qui est ensuite rejetée, le prêteur est autorisé à reprendre son action, à condition que la signification de la procédure soit effectuée sur le défendeur dans les six (6) mois suivant le licenciement.

CPLR §205(a) ne fournira cependant pas ce redressement, lorsque la forclusion est rejetée pour l’une des raisons suivantes:

  • Manque de compétence
  • Licenciement « sur le fond »
  • Licenciement volontaire
  • Défaut de poursuivre

Il est impératif que, si un prêteur/ Agent de maintenance détecte une faille fatale dans une action de forclusion en cours, après l’expiration du Délai de prescription, la forclusion ne soit pas retirée, afin d’éviter de perdre le droit de recommencer l’action en vertu du CPLR 105 a).

RESPONSABILITÉ DE la FDCPA

Bien que le CPLR de New York dispose que le délai de prescription est une « défense affirmative », qui peut être levée si elle n’est pas soulevée par le défendeur, les services de prêt et les cabinets d’avocats sont soumis aux dispositions de la Fair Debt Collections Practices Act (FDCPA), qui interdit expressément le dépôt d’une action en justice ou même la menace d’un litige pour une dette prescrite. Même le dépôt d’une preuve de réclamation dans une faillite au chapitre 13 peut être une violation! Cependant, une simple « demande » de paiement volontaire est entièrement admissible.

HYPOTHÈQUES INVERSÉES

Bien qu’il n’y ait pas de défaut de paiement en relation avec les hypothèques inversées, il y a d’autres défauts, notamment le défaut de rembourser la dette après le décès de l’emprunteur, la non-occupation des locaux par l’Emprunteur, le défaut de l’Emprunteur de payer les taxes foncières, les frais d’eau & d’égout, les frais d’assurance et autres frais similaires, et le défaut de l’Emprunteur d’entretenir les locaux. Tout comme un défaut de paiement, ces types de défauts déclenchent le délai de prescription de six (6) ans qui commence à courir à compter de la date du défaut.

DÉCISIONS RÉCENTES

  • Bank of New York Mellon v. Dieudonné, 171 A.D.3d 34 (2d Dept 2019) – Décisions de tribunaux inférieurs annulées estimant qu’il n’y avait pas d’accélération, bien qu’une action de forclusion ait été engagée, en raison du paragraphe 19 de l’hypothèque Fannie Mae standard, qui autorise expressément la réintégration, après accélération, jusqu’à l’entrée d’un jugement de forclusion.
  • Banque de N.Y. Mellon contre Craig, 169 après J.-C.3d 627 (2d Dept 2019) – Des décisions de justice inférieures annulées estimant que l’abandon d’une action antérieure, sans aucune « action positive » supplémentaire, agit comme une dé-accélération du prêt.
  • Banque Wells Fargo, N.A. v Burke, 155 A.D.3d 668 (département 2d 2017). Si un prêteur n’avait pas de statut pour saisir, ce prêteur n’avait pas non plus de statut pour accélérer, de sorte que l’accélération n’était pas valide!
  • Edwards v LVNV Funding, LLC (Dans re Edwards), 539 BR 360 (Bankr ND Ill 2015). Le dépôt de POC pour une dette prescrite constitue une violation de la FDCPA.

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