New York verjaring en Hypotheekafscherming

New York ‘ s CPLR §213 voorziet in een verjaringstermijn van zes (6) jaar voor de tenuitvoerlegging van contracten. Aangezien een hypotheek als een “contract” wordt beschouwd, moeten executiemaatregelen binnen zes (6) jaar worden genomen. Merk op dat elke individuele betaling een afzonderlijke “oorzaak van rechtsvordering” vormt en dat elke betaling bijgevolg zes (6) jaar na de vervaldag “verjaard” wordt.

acceleratie

bij wanbetaling van de kredietnemer kan een kredietgever echter de schuld versnellen en alle resterende betalingen onmiddellijk opeisbaar verklaren. Eenmaal versneld, zijn er niet langer meerdere betalingen die in de toekomst opeisbaar, maar eerder, de totale schuld wordt onmiddellijk opeisbaar en betaalbaar. Als gevolg hiervan verjaart de gehele schuld zes (6) jaar nadat de lening werd versneld. Evenzo, wanneer een hypotheek vervalt, door zijn eigen voorwaarden, wordt het gehele saldo onmiddellijk opeisbaar en de gehele schuld wordt verjaard zes (6) jaar na de vervaldatum.

merk op dat acceleratie kan plaatsvinden door elke handeling die duidelijk en ondubbelzinnig de intentie tot acceleratie tot uiting brengt. Terwijl een dergelijke handeling plaatsvindt wanneer de afscherming is begonnen (eerste wettelijke), zijn er ook andere handelingen die versnelling zullen vormen, zoals het verzenden van een brief die “de intentie om te versnellen”manifesteert. Merk ook op dat de ontvangst van de kennisgeving door de kredietnemer niet vereist is, maar dat het loutere verzenden van de Kennisgeving een voldoende “handeling”is. Daarom moeten kredietverstrekkers en Servicers voorzichtig zijn om te wachten tot de “last minute” bij de berekening van de zes (6) jaar vanaf de datum van indiening van de dagvaarding voor gedwongen verkoop.

bij het opstellen van aankondigingen moet ervoor worden gezorgd dat het woord “kan versnellen” wordt gebruikt in plaats van “zal versnellen”, om het risico van een onbedoelde versnelling te verminderen.

als gevolg van de buitengewone tijd die nu nodig is om een afscherming in New York af te ronden, zijn er veel gevallen waarin een kredietgever de gevolgen van een eerdere versnelling zou willen vermijden, indien dit ertoe zou leiden dat de volledige schuld verjaard zou zijn, in plaats van alleen die betalingen die meer dan zes (6) jaar geleden opeisbaar werden.

Dienovereenkomstig, het concept van “De Versnelling”, het ontruimen van een voorafgaande versnelling, is al vaak gevoerd, met de meeste rechtbanken oordelen dat wanneer een lening een stroomversnelling gekomen, en na de acceleratie, de geldverstrekker neemt een positieve actie die “manifesteert de bedoeling om de-versnellen”, zal het verlaten van de versnelling, op voorwaarde dat de handeling van de versnelling is opgetreden vóór het verstrijken van de verjaringstermijn.Kredietverstrekkers en dienstverleners zouden daarom kunnen overwegen een “de-acceleration letter” in hun proces op te nemen, die automatisch wordt gegenereerd wanneer een executieprocedure wordt afgewezen, en op een datum in de toekomst te versnellen, indien zij dat wensen.

verlenging van de vervaldag

wanneer een lening nog niet is versneld, is het de kredietgever niet verboden om met een afscherming te beginnen, maar is het hem niet verboden betalingen te innen die meer dan zes (6) jaar geleden opeisbaar werden. Dienovereenkomstig kan het verjaagde deel van de schuld worden “afgeboekt” en een afscherming van start gaan voor de rest.

de praktijk van “de vervaldag” door het verstrekken van een fictieve Datum van verzuim die binnen de verjaringstermijn valt, zou echter een onjuiste voorstelling van zaken bij de rechtbank zijn en mogelijk als frauduleus worden beschouwd! In plaats daarvan moeten kredietverstrekkers en Servicers het verjaagde deel van de schuld volledig openbaar maken en dat de afscherming alleen voor de rest geldt.

tolheffing

CPLR §204 (A) bepaalt dat de duur van een verblijf als gevolg van een rechterlijke instantie of een wettelijk verbod niet in aanmerking wordt genomen bij de berekening van de verjaringstermijn van zes (6) jaar. Indien de kredietverstrekker/beheerder vanwege een verblijf niet met een afscherming kan beginnen, wordt die termijn derhalve uit de berekening van zes (6) jaar gekerfd, ongeacht of de lening al dan niet was versneld.

onder de meest voorkomende opgelegde verblijven zijn Faillissementsverblijven krachtens 11 U. S. Code §362, het Tweesporenverbod opgelegd door de Dodd-Frank Act, als de lener een “substantieel voltooid” verliesbeperkingspakket heeft ingediend, rpapl 1304, dat het begin van een afscherming verbiedt tot ten minste negentig (90) dagen zijn verstreken sinds de verzending van de vereiste kennisgeving, het overlijden van de lener overeenkomstig CPLR §210(b), dat een periode van achttien (18) maanden oplegt om tijd te geven om een executeur of beheerder van de nalatenschap te benoemen.

herstart van de verjaringstermijn

wanneer een kredietgever of beheerder een lening die meer dan zes (6) jaar geleden werd versneld, wil afsluiten, zijn er verschillende manieren waarop de verjaringstermijn opnieuw kan worden gestart en vervolgens binnen de nieuwe periode van zes (6) jaar met een afscherming kan worden begonnen.

enkele voorbeelden zijn de ontvangst door de kredietgever of beheerder van een betaling van de kredietnemer, hoe nominaal ook, een schriftelijke bevestiging van de schuld waaruit blijkt dat de kredietnemer voornemens is deze terug te betalen, zoals correspondentie, verzoeken tot vermindering van verliezen, of zelfs een faillissementsaanvraag in hoofdstuk 13. Merk op dat een faillissementsaanvraag in hoofdstuk 13 alleen een dergelijke “schriftelijke bevestiging” vormt, indien het plan van de schuldenaar in hoofdstuk 13 voorziet in de betaling van de hypotheekschuld. Indien de schuldenaar het eigendom echter” afstaat”, dan bestaat een dergelijke erkenning niet en zal het indienen van het hoofdstuk 13 faillissement de verjaringstermijn niet opnieuw op gang brengen.

tweede kans bij ontslag van executoriale titel

na het verstrijken van de verjaringstermijn

naast de bovengenoemde bepalingen inzake tolheffing en herstart vindt cplr §205(a), waarin wordt bepaald dat wanneer de verjaringstermijn verstrijkt tijdens de aanhangigheid van een vordering die vervolgens wordt afgewezen, de geldschieter de mogelijkheid heeft zijn vordering opnieuw in te stellen, op voorwaarde dat de procesgang binnen zes (6) maanden na het ontslag aan de verweerder wordt betekend.

CPLR §205(een) biedt deze verlichting echter, waar de afscherming is ontslagen voor een van de volgende redenen:

  • Het ontbreken van de bevoegdheid
  • Ontslag “op de verdiensten”
  • Vrijwillig ontslag
  • Fout te vervolgen

Het is noodzakelijk dat moet een Kredietgever/Beheerder aan te sporen een fatale fout in een lopende afscherming actie, nadat de verjaringstermijn is verstreken, dat de afscherming niet worden ingetrokken, om te voorkomen verval van het recht om opnieuw te beginnen met de actie op grond van CPLR 105(a).

FDCPA AANSPRAKELIJKHEID

Hoewel New York CPLR bepaalt dat de verjaring is een “affirmative defense”, die kan worden afgeweken indien dit niet opgevoed door de Verdachte, zowel lening servicers en advocatenkantoren zijn onderworpen aan de bepalingen van de Fair incasso Practices Act (FDCPA), die uitdrukkelijk verbiedt het indienen van een rechtszaak of zelfs bedreigend geschil voor tijd uitgesloten van de schuld. Zelfs het indienen van een bewijs van Claim in een hoofdstuk 13 faillissement kan een overtreding zijn! Een loutere “aanvraag” voor vrijwillige betaling is echter volledig toegestaan.

omgekeerde hypotheken

hoewel er geen betalingsachterstanden zijn in verband met omgekeerde hypotheken, zijn er andere wanbetalingen, waaronder het niet voldoen aan de schuld na het overlijden van de kredietnemer, het niet in gebruik nemen van het pand door de kredietnemer, het niet betalen van onroerendgoedbelasting door de kredietnemer, water & rioolkosten, verzekeringskosten en soortgelijke kosten, en het niet onderhouden van het pand door de kredietnemer. Net als een betalingsachterstand, dit soort wanbetalingen leiden tot de zes (6) jaar statuut van verjaringstermijn die begint te lopen vanaf de datum van wanbetaling.

recente besluiten

  • Bank of New York Mellon V.Dieudonne, 171 A. D. 3d 34 (2D Dept 2019) – verwijderde lagere rechterlijke uitspraken waarin werd gesteld dat er geen versnelling was, ondanks het feit dat er een executieprocedure werd ingeleid, als gevolg van paragraaf 19 van de standaard Fannie Mae Mortgage, die uitdrukkelijk herplaatsing toestaat, na versnelling, tot de inwerkingtreding van een Executiebeslissing.
  • Bank van N. Y. Mellon tegen Craig, 169 A. D.3d 627 (2d Dept 2019)-verwijderde lagere rechterlijke uitspraken waarin wordt gesteld dat beëindiging van een eerdere actie, zonder aanvullende “positieve actie”, fungeert als een de-versnelling van de lening.
  • Wells Fargo Bank, N. A. v Burke, 155 A. D. 3d 668 (2D Dept 2017). Als een geldschieter niet in staat was om beslag te leggen, had die geldschieter ook geen mogelijkheid om te versnellen, dus de versnelling was niet geldig!
  • Edwards v Lvnv Funding, LLC (in re Edwards), 539 BR 360 (Bankr ND Ill 2015). Het indienen van POC voor verjaagde schuld vormt een schending van de FDCPA.

als u vragen heeft of wilt bespreken, neem dan contact met ons op via [email protected]

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.