New York statutul de limitări și blocare a pieței ipotecare

New York cplr 213 prevede o șase (6) ani statutul de limitări pentru executarea contractelor. Deoarece o ipotecă este considerată a fi un” contract”, acțiunile de blocare a pieței trebuie începute în termen de șase (6) ani. Rețineți că fiecare plată individuală datorată constituie o „cauză de acțiune” separată și, în consecință, fiecare plată devine „prescrisă” la șase (6) ani de la data scadenței.

accelerare

cu toate acestea, la neplata Împrumutatului, un creditor poate accelera datoria și poate declara că toate plățile rămase sunt imediat datorate și plătibile. Odată accelerată, nu mai există plăți multiple care devin scadente în viitor, ci mai degrabă, îndatorarea totală devine imediat scadentă și plătibilă. Drept urmare, întreaga îndatorare devine prescrisă la șase (6) ani de la accelerarea împrumutului. În mod similar, atunci când o ipotecă ajunge la scadență, prin propriile sale condiții, întregul sold devine imediat datorat și plătibil, iar întreaga îndatorare devine prescrisă la șase (6) ani de la data scadenței.

rețineți că accelerarea poate fi făcută prin orice act care manifestă în mod clar și neechivoc intenția de a accelera. În timp ce un astfel de act are loc atunci când blocarea este începută (prima legală), există și alte acte care vor constitui accelerare, cum ar fi trimiterea unei scrisori care „manifestă intenția de a accelera”. Rețineți, de asemenea, că primirea notificării de către Împrumutat nu este necesară, ci că simpla trimitere a notificării este un „act”suficient. În consecință, creditorii și Servicers ar trebui să fie precaut cu privire la așteptare până la „ultimul minut”, atunci când se calculează șase (6) ani de la data depunerii citației de blocare a pieței.

la redactarea anunțurilor, trebuie să se acorde atenție utilizării verbului” poate accelera”, mai degrabă decât” va accelera”, pentru a reduce riscul unei accelerări neintenționate, cu toate acestea, unele instanțe, totuși, tratează o scrisoare în care creditorul” poate ” accelera ca un act de accelerare.

ca urmare a duratei extraordinare de timp este nevoie acum pentru a finaliza o blocare a pieței în New York, există multe cazuri în care un creditor ar putea dori să evite consecințele unei accelerări anterioare, în cazul în care ar provoca întreaga datorie să fie prescrisă, mai degrabă decât numai acele plăți care au devenit scadente cu mai mult de șase (6) ani în urmă.

în consecință, conceptul de „de-accelerare”, eliberarea unei accelerări anterioare, a fost frecvent contestat, majoritatea instanțelor hotărând că, în cazul în care un împrumut a fost accelerat și ulterior accelerării, creditorul ia o acțiune afirmativă care „manifestă intenția de a de-accelera”, va elibera accelerația, cu condiția ca actul de de-accelerare să fi avut loc înainte de expirarea statutului limitărilor.

creditorii și administratorii pot, prin urmare, să ia în considerare încorporarea unei scrisori de accelerare în procesul lor, generând-o Automat ori de câte ori o acțiune de blocare a pieței este respinsă și accelerând la o dată viitoare, dacă doresc să facă acest lucru.

rularea scadenței

în cazul în care un împrumut nu a fost încă accelerat, creditorul nu este împiedicat să înceapă o blocare a pieței, dar este împiedicat să colecteze plăți care au devenit scadente cu mai mult de șase (6) ani în urmă. În consecință, porțiunea de timp prescrisă a datoriei poate fi „debitată” și a început o blocare a pieței pentru restul.

practica „rulării datei scadente” prin furnizarea unei date fictive de neîndeplinire a obligațiilor, care se încadrează în termenul de prescripție, ar fi totuși o denaturare în fața instanței și, eventual, considerată a fi frauduloasă! În schimb, creditorii și Servicers ar trebui să dezvăluie pe deplin parte a datoriei, care este prescris de timp și că împiedicare este pentru restul numai.

taxarea

CPLR 204(a) prevede că durata unei șederi care rezultă dintr-o instanță sau o interdicție legală nu este inclusă la calcularea termenului de prescripție de șase (6) ani. În consecință, în cazul în care creditorul/administratorul nu poate începe o blocare a pieței din cauza unei șederi, perioada respectivă este sculptată din calculul de șase (6) ani, indiferent dacă împrumutul a fost sau nu accelerat.

printre cele mai frecvente sejururi impuse sunt sejururile de faliment în conformitate cu 11 S. U. A. 362, interdicția de urmărire dublă impusă de Legea Dodd-Frank, în cazul în care debitorul a prezentat un pachet de reducere a pierderilor „completat în mod substanțial”, RPAPL 1304 care interzice începerea unei executări silite până la cel puțin nouăzeci (90) de zile de la trimiterea notificării necesare, decesul debitorului în temeiul cplr 210 litera(B), care impune o perioadă de taxare de optsprezece (18) luni pentru a acorda timp pentru numirea unui executor sau administrator al patrimoniului succesoral.

reînceperea statutului limitărilor

în cazul în care un creditor sau un prestator de servicii dorește să excludă un împrumut care a fost accelerat cu mai mult de șase (6) ani în urmă, există diferite moduri în care perioada de timp a statutului limitărilor poate fi reluată și ulterior poate fi începută o blocare a pieței în noua perioadă de șase (6) ani.

câteva exemple includ primirea de către creditor sau Servicer a oricărei plăți de la debitor, indiferent cât de nominală, o confirmare scrisă a datoriei care să ateste intenția debitorului de a o rambursa, cum ar fi corespondența, cererile de atenuare a pierderilor sau chiar un capitol 13 depunerea falimentului! Rețineți că o depunere a falimentului din capitolul 13 va constitui o astfel de „confirmare scrisă” numai dacă planul capitolului 13 al debitorului prevede plata datoriei ipotecare. Dacă debitorul „predă” proprietatea, cu toate acestea, atunci nu există o astfel de confirmare și depunerea capitolului 13 faliment nu va re-începe statutul de limitări.

a doua șansă atunci când executarea silită a fost respinsă

după expirarea termenului de prescripție

în plus față de dispozițiile de taxare și Reluare menționate mai sus, o altă formă de scutire pentru creditori și administratori se găsește în cplr 205(A), care prevede că, în cazul în care termenul de prescripție expiră în timpul suspendării unei acțiuni care este ulterior respinsă, creditorului i se permite să își reia acțiunea, cu condiția ca notificarea sau comunicarea procesului să fie efectuată pe pârât în termen de șase (6) luni de la concediere.

cplr 205 (a) nu va oferi această scutire, cu toate acestea, în cazul în care executarea silită este respinsă din oricare dintre următoarele motive:

  • lipsa competenței
  • concediere „pe fond”
  • concediere voluntară
  • neexecutarea urmăririi penale

este imperativ ca, în cazul în care un creditor/administrator detectează un defect fatal într-o acțiune de blocare a pieței în așteptare, după expirarea termenului de prescripție, ca executarea să nu fie retrasă, astfel încât să se evite pierderea dreptului de a reîncepe acțiunea în conformitate cu prevederile legale cplr 105(a).

răspunderea FDCPA

deși Cplr din New York prevede că statutul limitărilor este o „apărare afirmativă”, la care se poate renunța dacă nu este ridicată de pârât, atât administratorii de împrumuturi, cât și firmele de avocatură sunt supuse prevederilor Fair Debt Collections Practices Act (FDCPA), care interzice în mod expres depunerea unui proces sau chiar amenințarea unui litigiu pentru datoria prescrisă. Chiar și depunerea unei dovezi de creanță într-un capitol 13 faliment poate fi o încălcare! Cu toate acestea, o simplă „cerere” pentru plata voluntară este în întregime permisă.

Ipoteci reversibile

deși nu există neplată de plată în legătură cu ipoteci reversibile, există și alte neplată, inclusiv neîndeplinirea îndatorării în urma decesului debitorului, neocuparea spațiilor de către debitor, neplata impozitelor imobiliare de către debitor, taxele de canalizare pentru apă &, taxele de asigurare și alte taxe similare, precum și incapacitatea Împrumutatului de a întreține spațiile. La fel ca o neplată de plată, aceste tipuri de implicite declanșează perioada de prescripție de șase (6) ani care începe să curgă de la data neîndeplinirii obligațiilor.

decizii recente

  • Bank of New York Mellon v.Dieudonne, 171 A. D. 3d 34 (2D Dept 2019) – hotărâri judecătorești inferioare anulate care susțin că nu a existat nicio accelerare, în ciuda faptului că a fost inițiată o acțiune de executare silită, ca urmare a paragrafului 19 din Ipoteca standard Fannie Mae, care permite în mod expres.
  • Banca N. Y. Mellon împotriva Craig, 169 D. HR.3D 627 (2D Dept 2019) – hotărâri judecătorești inferioare anulate care susțin că întreruperea unei acțiuni anterioare, fără nicio „acțiune afirmativă” suplimentară, acționează ca o de-accelerare a împrumutului.
  • Wells Fargo Bank, N. A. v Burke, 155 Ad 3d 668 (2D Dept 2017). În cazul în care un creditor nu aveau în picioare pentru a exclude, că creditor, de asemenea, nu aveau în picioare pentru a accelera, astfel încât accelerația nu a fost valabil!
  • Edwards V LVNV finanțare, LLC (în re Edwards), 539 BR 360 (Bankr nd Ill 2015). Depunerea POC pentru datoria prescrisă constituie o încălcare a FDCPA.

dacă aveți întrebări sau doriți să discutați, vă rugăm să ne contactați la [email protected]

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.