New York preskriptionstid och inteckning avskärmning

New Yorks CPLR 213 föreskriver en sex (6) år preskriptionstid för verkställighet av kontrakt. Eftersom en inteckning anses vara ett ”kontrakt” måste avskärmningsåtgärder påbörjas inom sex (6) år. Observera att varje enskild betalning utgör en separat ”orsak till handling”, och följaktligen blir varje betalning” tidsbegränsad ” sex (6) år efter förfallodagen.

ACCELERATION

vid låntagarens fallissemang kan emellertid en långivare påskynda skulden och förklara alla återstående betalningar som omedelbart förfaller och betalas. När det väl har accelererats finns det inte längre några flera betalningar som förfaller i framtiden, utan snarare blir den totala skuldsättningen omedelbart förfallen och betalad. Som ett resultat blir hela skuldsättningen tidsbegränsad sex (6) år efter att lånet accelererades. På samma sätt, när en inteckning förfaller, enligt sina egna villkor, blir hela saldot omedelbart förfaller och betalas och hela skuldsättningen blir spärrad sex (6) år efter förfallodagen.

Observera att Acceleration kan göras genom varje handling som tydligt och otvetydigt manifesterar avsikten att accelerera. Medan en sådan handling inträffar när avskärmningen påbörjas (första lagliga), finns det också andra handlingar som kommer att utgöra acceleration, till exempel att skicka ett brev som ”manifesterar avsikten att accelerera”. Observera också att mottagandet av meddelandet från låntagaren inte krävs, men att enbart sändning av meddelandet är en tillräcklig ”handling”. Följaktligen bör långivare och servitörer vara försiktiga med att vänta till ”sista minuten” vid beräkning av de sex (6) åren från dagen för inlämning av avskärmning kallelse.

vid utarbetande av meddelanden bör man vara försiktig med att använda verbiage ”kan accelerera”, snarare än” kommer att accelerera”, för att minska risken för en oavsiktlig acceleration, men vissa domstolar behandlar ändå ett brev som anger långivaren” kan ” accelerera som en accelerationshandling.

som ett resultat av den extraordinära tid det nu tar att slutföra en avskärmning i New York, Det finns många fall där en långivare kanske vill undvika konsekvenserna av en tidigare acceleration, om det skulle orsaka hela skulden att spärras, snarare än bara de betalningar som förfaller mer än sex (6) år sedan.

följaktligen Begreppet ”De-Acceleration”, utrymning av en tidigare acceleration, har ofta rättats, med de flesta domstolar dom att där ett lån accelererades, och efter acceleration, långivaren tar en positiv särbehandling som” manifesterar avsikten att de-accelerera”, det kommer att utrymma acceleration, förutsatt att handlingen att de-acceleration inträffade före utgången av preskriptionstiden.

långivare och Servicers kan därför vill överväga att införliva en de-acceleration brev i sin process, med det automatiskt genereras när en avskärmning åtgärd avvisas, och påskynda vid ett framtida datum, om de vill göra det.

rullande förfallodagen

om ett lån ännu inte har påskyndats, är långivaren inte utesluten från att inleda en avskärmning, men de är uteslutna från att samla in betalningar som förfaller mer än sex (6) år sedan. Följaktligen kan den tidsbegränsade delen av skulden ”debiteras” och en avskärmning påbörjades för resten.

övningen att ”rulla förfallodagen” genom att tillhandahålla ett fiktivt Datum för fallissemang som ligger inom tidsramen för begränsningar skulle dock vara en felaktig framställning för domstolen och eventuellt anses vara bedräglig! I stället bör långivare och serviceföretag fullt ut avslöja den del av skulden som är spärrad och att avskärmningen endast är för resten.

vägtullar

CPLR 204(A) i CPLR föreskrivs att vistelsetiden till följd av en domstol eller ett lagstadgat förbud inte ingår vid beräkningen av sex (6) års preskriptionstid. Följaktligen, om långivaren/serviceren inte kan påbörja en avskärmning på grund av en vistelse, är denna tidsperiod huggen ur sex (6) års beräkning, oavsett om lånet hade påskyndats eller inte.

bland de vanligaste vistelser som införs är Konkursvistelser enligt 11 U. S. Kod 262, förbudet mot dubbel spårning som föreskrivs i Dodd-Frank-lagen, om låntagaren lämnade in ett ”väsentligt slutfört” förlustbegränsningspaket, rpapl 1304 som förbjuder påbörjandet av en avskärmning tills minst nittio (90) dagar har förflutit sedan sändningen av det nödvändiga meddelandet, låntagarens död enligt CPLR 210(B), vilket innebär en arton (18) månaders vägtullperiod för att ge tid att utse en exekutör eller administratör av boet.

återstart preskriptionstiden

om en långivare eller Servicer vill utestänga ett lån som påskyndades mer än sex (6) år sedan, det finns olika sätt på vilka preskriptionstiden kan startas om och en avskärmning kan därefter påbörjas inom den nya sex (6) årsperioden.

några exempel är mottagande av långivaren eller Serviceren av någon betalning från låntagaren, oavsett hur nominell, en skriftlig bekräftelse på skulden som bevisar låntagarens avsikt att återbetala det, såsom korrespondens, förlustbegränsningsansökningar eller till och med ett kapitel 13 konkursansökan! Observera att ett kapitel 13 konkursansökan endast kommer att utgöra en sådan ”skriftlig bekräftelse”, om gäldenärens kapitel 13 Planen föreskriver betalning av inteckning skuldsättning. Om gäldenären ”överlämnar” egendomen finns emellertid ingen sådan bekräftelse och arkiveringen av kapitel 13 konkurs kommer inte att starta om stadgan för begränsningar.

andra chans när avskärmning avfärdas

efter preskriptionstiden löper ut

förutom de ovan nämnda vägtullarna och omstartsbestämmelserna finns en annan form av befrielse för långivare och servicer i CPLR 205 A, som föreskriver att om preskriptionstiden löper ut under en åtgärd som senare avvisas, ska långivaren tillåtas att återuppta sin åtgärd, förutsatt att delgivningen av processen genomförs på grund av svaranden inom sex(6) månader efter uppsägningen.

CPLR 205 (A) kommer dock inte att ge denna lättnad om avskärmningen avvisas av något av följande skäl:

  • brist på jurisdiktion
  • uppsägning ”på meriterna”
  • frivillig uppsägning
  • underlåtenhet att åtala

det är absolut nödvändigt att om en långivare/Servicer upptäcker en dödlig brist i en pågående avskärmningsåtgärd, efter att preskriptionstiden har löpt ut, att avskärmningen inte återkallas, för att undvika att förlora rätten att återuppta åtgärden enligt lagen CPLR 105 a.

FDCPA-ansvar

även om New Yorks CPLR föreskriver att stadgan för begränsningar är ett” bekräftande försvar”, som kan upphävas om det inte tas upp av svaranden, är både lånetjänstemän och advokatbyråer föremål för bestämmelserna i Fair Debt Collections Practices Act (FDCPA), som uttryckligen förbjuder att väcka talan eller till och med hota tvister för tidsbegränsad skuld. Även inlämnandet av ett bevis på fordran i ett kapitel 13 konkurs kan vara ett brott! Enbart ”begäran” om frivillig betalning är dock helt tillåten.

omvänd inteckningar

även om det inte finns några betalningsförsummelser i samband med omvänd inteckningar, det finns andra fallissemang, inklusive underlåtenhet att uppfylla skuldsättningen efter döden av låntagaren, icke-beläggning av lokalerna av låntagaren, underlåtenhet av låntagaren att betala fastighetsskatt, vatten & avlopp avgifter, försäkringar och liknande avgifter, och misslyckandet av låntagaren att underhålla lokalerna. Precis som en betalningsstandard utlöser dessa typer av standardvärden sex (6) års preskriptionsperiod som börjar löpa från och med dagen för standard.

nya beslut

  • Bank of New York Mellon v.Dieudonne, 171 A. D. 3d 34 (2D Dept 2019) – åsidosatta lägre domstolsavgöranden som hävdar att det inte fanns någon acceleration, trots att en avskärmningsåtgärd påbörjades, till följd av punkt 19 i standard Fannie Mae-hypotekslån, som uttryckligen tillåter återinförande, efter acceleration, tills en dom av avskärmning.
  • Bank of N. Y. Mellon mot Craig, 169 e. Kr.3d 627 (2D Dept 2019) – åsidosatta lägre domstolsavgöranden som hävdar att avbrytandet av en tidigare åtgärd, utan ytterligare ”bekräftande åtgärd”, fungerar som en acceleration av lånet.
  • Wells Fargo Bank, N. A. V Burke, 155 A. D. 3d 668 (2D Avd 2017). Om en långivare saknade stående för att utestänga, saknade den långivaren också stående för att accelerera, så accelerationen var inte giltig!
  • Edwards v Lvnv finansiering, LLC (i re Edwards), 539 BR 360 (Bankr nd sjuk 2015). Att lämna in POC för tidsbegränsad skuld utgör en FDCPA-överträdelse.

om du har några frågor eller vill diskutera, kontakta oss på [email protected]

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.